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古人賣房子是丟臉的?還要親族鄰居同意才可以

2017/03/27 18:31:01 聯合新聞網 udn讀.書.人

成三破二——房地產經紀人的報酬

《四世同堂》裡面有位金三爺,住在北京,自由職業,不種田,不做官,也不是工人,每天跑東跑西,給賣房的找買主,給買房的找賣主,買賣完成,他拿佣金,近似房產經紀人。用老舍話講:「當他立在高處的時候,他似乎看不見西山和北山,也看不見那黃瓦與綠瓦的宮殿,而只看見那灰色的,一壟一壟的,屋頂上的瓦。那便是他的田,他的貨物。有他在中間,賣房子的與買房子的便會把房契換了手,而他得到成三破二的報酬。」

什麼是「成三破二的報酬」呢?

書名:《千年房市:古人安心成家方案》電子書作者:李開周出版社:貓頭鷹...
書名:《千年房市:古人安心成家方案》電子書
作者:李開周
出版社:貓頭鷹
出版日期:2017年2月09日
百花文藝出版社一九七九年版的《四世同堂》標有注釋,說那是舊社會買賣房地產的陋規,買方付房款的百分之三,賣方付房款的百分之二,給經紀人做報酬。這話大致沒錯,只是圖省事,沒說清什麼叫「成」,什麼叫「破」。「舊社會買賣房地產的陋規」也是文革語氣——別人幫你成了買賣,你給人家錢,屬於市場規則,跟「舊社會」和「陋規」什麼的根本扯不上嘛,譬如現在是新社會,您讓房屋仲介幫您買套房,不也照樣要掏錢嗎?

「成」和「破」不難解釋。過去中國人講究祖業代傳,自家的房子無論如何不能賣,賣了就是破家;別人家的房子無論如何要買過來,買了就是成材。所以,「破」就指代賣房的人,「成」就指代買房的人。現在的開發商得慶幸自己沒有生在民國,不然就數他們最「破」,因為他們賣房最多。

在民國時期的房產交易中,還有跟「成」和「破」非常近似的一套詞兒,那就是「興」和「敗」。比如福建閩清,經紀人也是取房款的百分之五做佣金,其中百分之三由買方出,百分之二由賣方出,當地稱之為「興三敗二」。很明顯,「興」是指買方,「敗」是指賣方,解釋同前。

「成三破二」也好,「興三敗二」也罷,房產經紀人的佣金比率都是百分之五,這部分佣金也都是由買賣雙方分攤。相似地,台灣今天房仲抽成依規定不得超過百分之六,一般來說都是賣方出得比買方來得高,例如向賣方收取百分之四,向買方收取百分之一到二的報酬。

不過,民國那麼大,「成三破二」和「興三敗二」也只是在北京和福建等個別地方流行,跳出北京和福建,可能又是一套規矩。例如江西南昌,人們通過經紀人買地,要付百分之三的佣金,通過經紀人買房,則要付百分之四的佣金。而不管是買地還是買房,都是買家一方付錢,這在當時叫做「田三屋四」。

賣房先問親鄰

〈宋朝購房流程〉和〈一份契約裡的元代房政〉等文章都曾提到,當你想賣房子時,有三種人可以限制你,一是族人,他們說我賣房敗家,給同族同宗的人丟臉;二是四鄰,他們一直跟我處街坊,好像不捨得忠厚誠懇的老鄰居李小二被一個陌生人所代替;三是租我房子的房客,他們似乎是怕新房東一來就要上調房租。其實,這些都不是原因,真正的原因是法律,法律給了他們限制我賣房的權利。

宋太祖時期(九六○-九七六)有明文規定:「應典賣倚當物業,先問房親,房親不要,問四鄰,四鄰不要,他人並得交易。」這是給了族人優先購買權,讓我賣房時必須徵求族人的同意。

宋太宗時期(九七六-九九七)又有明文規定:「據全業所至之鄰皆須一一遍問,候四鄰不要,方得與外人交易。」這是給了四鄰優先購買權,讓我賣房時必須徵求四鄰的同意。

宋仁宗時期(一○二三-一○六三)再追加一條:「戶絕莊田檢覆估價,曉示見佃戶依價納錢,竭產買充永業,或見佃戶無力,即問地鄰,地鄰不要,方許無產業中等已下戶全戶收買。」又給了房客、佃戶們優先購買權,我賣房也要徵求他們的同意。

到了元朝,也有法律規定:「凡典賣房舍,須立問賬,先問房親,次及四鄰,不願者畫字,願者批價。」按照上述法律,我要列個「問賬」(到元代又叫「問貼」),寫明我想賣房的理由,以及想賣多少錢,先交給三叔二伯、九弟八哥他們,問這些族人是否樂意買我的房,如果他們都說「No」,再拿著問賬去找隔壁王大爺和對門張大媽,如果他們也搖頭,再找租我房子的房客們開個會,問問他們是否願買(如果他們願意買就在紙上報價,這叫「批價」)。總而言之,我必須讓問賬上密密麻麻列滿大家的簽名(這叫「畫字」),才有權把房子賣給別人,否則就是違法,族人、四鄰以及房客們就有可能去舉報我。這樣折騰你,當然是不想讓你隨便賣房的意思。

不讓市民隨便賣房,是為了維護宗族利益。您知道,過去的宗族勢力是非常強大的,你的房子表面上歸你所有,實際上連你本人和你的房子在內,都是宗族的一部分,你的每一個族人都有幫你做決定的權利,也都有優先買你房子的權利。

每一條法律出現之後,都能限制一些人,也總會有一些人找到它的漏洞。比方說,您最近缺錢,想賣房子,按照法律程序,您立了一份問賬,問賬上寫的價錢是四十萬,而隔壁王大媽想花三十萬買您那套房子,您當然不賣,王大媽就採用拖的辦法,她老人家既不畫字,也不批價,讓您乾著急。這時候您只有這麼幾條路可走了:

一、忍痛割愛,吃個悶虧,把房子三十萬賣給王大媽;

二、置些禮物,晚上給王大媽送過去,請她儘快畫字或批價;

三、抓起殺豬刀直奔王家,用武力解決問題。

第一條路太吃虧,第三條路太危險,十有八九,您會走第二條路,拎上桂格活靈芝去求王大媽,低三下四對她說:「大媽您就高高手,受累把問賬簽了吧。」

不瞞您說,這種荒誕場景在元朝屢見不鮮。所以到了幾十年後,重新修訂的元代法典《大元通制•戶婚》又收錄了一條更爲人性的法律:

諸典質田宅,須從尊長畫押、給據、立賬,歷問有限房親及鄰人、典主,不願易者限十日批退,違限不批退者笞一十七。願者限十五日議價,立契成交。違限不酬價者笞二十七,任便交易。親鄰、典主故相邀阻,需求書字錢物者笞二十七。

按照這條法律的規定,王大媽如果一直拖着,超過十天還不畫字,官府會打她十七小板。如果她趁機向您索要禮品,官府會打她二十七小板。您看,這樣就合理多了。

「找」房款

今天買東西,標價八十,給人一百,對方收了錢,會找您二十。在這裡,「找」是找零的意思。精確點兒說,就是賣方把超出商品價值的那部分貨款退還給買方。

過去賣東西,標價一百,人給八十,一咬牙,賣了,隨後又覺得虧,喊住買家,讓他再掏二十。這種行為在清朝也叫「找」,不過不是找零,而是找要。精確點說,就是賣方向買方追討一部分貨款,以補足商品價值。

可見同一個「找」,古今涵義大不同,在今天是「損有餘」,在過去卻是「補不足」。不信您翻《康熙字典》,這本過去的書給「找」釋義,裡面四個字寫得分明:補不足也。

當然,不敢說「找」在過去一定就是指「補不足」,但至少在清朝的不動產交易中,這個字有「補不足」的意思。有例為證:

康熙六十年(一七二一),江蘇省武進縣居民劉文龍以七兩紋銀的價格賣了一畝八分地,八年後,劉某說「原價輕淺」,又委託仲介向買主「找」了一兩紋銀。咸豐元年(一八五一)六月,浙江省山陰縣居民高宗華以十八塊大洋的價格賣了六分地,三個月後,高某說「契內價銀不足」,又委託仲介向買主「找」了七塊大洋。道光年間(一八二一-一八五○),浙江省蕭山縣居民王某賣掉自住堂屋一間和閣樓一座,後來王某去世,其妻莫某和兒子王本智認為當時賣得太便宜,「契價不足」,又委託仲介向買主「找」了三十五兩紋銀。

上述事例並不是精心挑選出來的,如果您留心明、清兩代和民國時期江南地區的不動產交易紀錄,就會發現「找」這個字在契約裡簡直俯拾皆是。換言之,賣方在交易完成後再次索要價款的現象很普遍。

如果在今天,您從開發商手裡買了一套新房,或者從某個業主那裡買了一套舊房,只要您如數把合約上約定的房款給了賣方,只要你們順利過了戶,那麼就代表交易已經完成了,回頭等您住進去,覺得買虧了也好,占便宜了也罷,我猜您都不會去找賣方索還一部分房款(除非那房存在品質問題),當然更加不可能再給賣方加錢—哪怕他們嚷嚷著「原價輕淺」,抑或以「契價不足」的理由起訴您。事實上,即便他們起訴,法院也不會受理,現代法律只要求賣方找零,而不支援任何人在交易完成後再加收價款。

可是, 清朝的法律跟現在不一樣, 當時政府明文規定, 允許賣方「憑中公估找貼一次」,也就是說,即便雙方已經過了戶,只要後來的市場價高於原來的交易價,賣方就還可以再讓買方掏一次錢。這條法律不太合理,也沒什麼現實意義,但我總覺得它在清朝可以抑制炒房,假如當時就流行炒房的話。

●本文摘自貓頭鷹出版《千年房市:古人安心成家方案》電子書

作者簡介:李開周

1980年生,河南開封人,青年學者,《南方都市報》專欄作家,曾在《新京報》、《中國經營報》、《世界新聞報》、《羊城晚報》、《中國烹飪》和《萬科周刊》等媒體開設專欄。

著有《過一個歡樂的宋朝新年》、《吃一場有趣的宋朝飯局》、《歷史課本聞不到的銅臭味》等。

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